Posts Tagged ‘балон’

Имотният балон гръмна: Купувачите свалят цените с хиляди евро

Posted on: май 10th, 2026 by МИГ No Comments

Повече от половината сделки с жилища в София вече се сключват след сериозно договаряне на цените. Според кредитния консултант Тихомир Тошев купувачите успяват да свалят между 5 и 10% от първоначалните оферти, а пазарът постепенно навлиза в много по-предпазлива и напрегната фаза.

Данните идват на фона на забавяне на имотния пазар след бурната 2025 година, когато цените и сделките растяха рекордно. Сега обаче все повече хора изчакват, а продавачите започват да усещат натиска.

Купувачите вече не бързат

По думите на Тошев пред Блумбърг тв това не е реален срив на цените, а връщане към по-реалистични нива. Според него много собственици продължават да залагат прекалено високи оферти с очакването, че приемането на еврото автоматично ще оскъпи жилищата.

Купувачите обаче вече са далеч по-внимателни. Те все по-често изчакват, сравняват оферти и не са склонни да купуват на всяка цена. Несигурността около икономиката, ръстът на цените на горивата и напрежението в Близкия изток допълнително охлаждат пазара.

Според данните на Агенцията по вписванията сделките през първото тримесечие на 2026 година са с 15% по-малко спрямо същия период на миналата година. Реалният спад вероятно е дори по-голям, защото част от сделките са били договорени още през 2025 година.

Ипотеките растат въпреки по-слабия пазар

Интересното е, че въпреки по-малкия брой сделки ипотечните кредити продължават да растат. Данните на БНБ показват увеличение от 17% на отпуснатите ипотеки през първото тримесечие. Причината според Тошев е, че хората теглят все по-големи кредити заради високите цени на жилищата. Той обаче очаква до края на годината да има спад и при ипотеките – между 5 и 7%.

Лихвите засега остават ниски – между 2,2 и 2,8%. Банките продължават да разполагат с огромна ликвидност, а депозитните лихви на практика остават почти нулеви.

Пазарът на „зелено“ започва да губи скорост

Една от най-видимите промени е рязкото охлаждане на интереса към покупките „на зелено“. Все повече хора предпочитат готови жилища, в които могат да се нанесат веднага, вместо да чакат строителство с години.  Това принуждава инвеститорите да променят схемите си на плащане. Част от строителните компании вече се отказват от големите предварителни плащания при акт 14 или акт 15 и се връщат към по-стария модел – малка първоначална вноска и основно плащане при акт 16.

Според Тошев това е ясен знак, че строителите усещат отслабването на пазара и търсят начин да привлекат повече клиенти.

Старите жилища натискат цените на новото строителство

Очаква се и сериозно оживление при продажбите на стари апартаменти. Именно вторичният пазар може да се превърне в основен конкурент на новото строителство през следващите месеци. Тошев посочва, че в София реалната себестойност на новото строителство остава около 850-1100 евро на квадратен метър, докато крайните продажни цени често достигат 2500-3000 евро. Според него потенциалът за ново голямо поскъпване вече е почти изчерпан. В най-добрия случай може да има минимален ръст от 2-3% и то само в най-търсените квартали на големите градове.

Пазарът влиза в период на изчакване

След години на еуфория и постоянно поскъпване пазарът постепенно влиза в по-спокоен и предпазлив режим. Купувачите вече не действат панически, а продавачите започват да приемат, че офертните цени невинаги са реалните пазарни стойности. Експертите очакват следващите месеци да бъдат решаващи за това дали пазарът ще се стабилизира плавно или ще навлезе в по-сериозна корекция.

Балонът на ПП-ДБ в социалните мрежи е най-големият ѝ враг

Posted on: април 24th, 2026 by МИГ No Comments

Чувам, че коалицията ПП-ДБ се представила добре на изборите. Не само увеличила гласовете спрямо 2024-а, ами и Борислав Сарафов подал оставка 10 минути след призива на Ивайло Мирчев и Божидар Божанов. Това, разбира се, са глупотевини от виртуалния балон на ПП-ДБ. Сарафов сдаде поради смазващия успех на „Прогресивна България“ и обръщането на палачинката в държавата. А да имаш над 3 пъти по-малко депутати от лелеяните 121 е гръмовен провал, колкото и да си увеличил гласовете.

Ако някой все пак признае лошия резултат, чувам да визира като причина слабата кампания. Но тя е виновна толкова, колкото

гримът е виновен, че не подмладява

остаряваща жена (или мъж). Истината е, че ПП-ДБ се провали поради свои (вече) фундаментални черти и история. Нищо не може да преправи, нищо не може да върне назад. Те са:

– Поредица от предателства, груби лъжи. Измами чрез самата същност на политическата сила, нещо като Двойникът на Тодор Колев. Това са съюзите с най-големите врагове, ликвидирането на които уж е жизнена цел на ПП-ДБ. Единият е „сглобката“ с ГЕРБ. Вторият – по-ранният „исторически компромис“ на формално друга политическа сила (РБ), но представляваща все същата „градска десница“. Третият, под условие, тъй като не бе официална коалиция, е съвместното законотворчество с Делян Пеевски. Отделно от всичко това, ПП подкрепи Румен Радев за втори мандат, той вкара в голямата игра Кирил Петков и Асен Василев – след което настана люта битка срещу него.

– Животът е сложен, изисква компромиси. Да се казва истината е трудно. Изискват се сили, пък и да си голям (човек, партия, общност). Горните компромиси или метаморфози можеха да бъдат приемливи, ако предизборно нещата се казваха честно. Например: „Може и с ГЕРБ след вота при определени обстоятелства; „Подкрепяме Радев, но с уговорки“. „Градската десница“ остана с твърде нисък ръст спрямо този морал. Постоянният живот „преди избори едно, после друго“ се превърна в омерзително-карикатурен.

– На фона на всичко това да живееш с претенцията за чистота, непогрешимост, интелект, че никога не си лъгал, че си различен, е… нечовешко. А точно такава е друга черта от постоянното поведение на ПП-ДБ.

Всичко дотук се знае. Но трябва да се казва отново и отново, защото не го разбират най-твърдите привърженици. А те, както ще стане ясно по-долу, са основополагащ фактор за ПП-ДБ. Освен това написаното дотук не значи, че формацията непременно ще катастрофира в бъдеще. Ще се случва тогава, когато на терена се появи субект, който не се е сглобявал с враговете. И, с всичките си кусури, се е борил срещу тях по-истински. Точно това стана сега – мнозинството отиде при Радев, а

при ПП-ДБ остана твърдият електорат

от 400 000 души.

Голяма част от тия 400 000 са същите, които отново не виждат огромните проблеми на собствената формация, а ги прехвърлят към задкулисие, изкарват ПП-ДБ жертва и т.н. Така стигаме до другия проблем. Той също е известен, но не е осъзнат изцяло, не е взет сериозно. И точно защото не е, отделно е и нерешим, се превръща във водеща заплаха за ПП-ДБ. Това е проблемът с все същите най-твърди привърженици, виртуалният балон, ехокамерите в социалните мрежи – които, не виждайки и не признавайки истината, влияят негативно на самата формация.

Нека обясня:

Живеем в медиен свят. Медиите са социалните мрежи. Каквото става там – от него се информират хората, от него съставят мнения. Тези нови медии оформят балони, но и ликвидират нюанси. По някаква причина (спонтанно, стратегия, наличие на партийци рекламисти и/или неамане на инфлуенсъри…) ДБ (не толкова ПП) доминира във виртуалното политическо пространство на България. Техни агитатори поднасят новини, теми, формират оценки. Те влияят най-много на обществения дневен ред, за разлика, например, от пропагандаторите на „Възраждане“. Понякога това са най-обикновени надъхани хора, друг път – не толкова обикновени. Често помагат на обществото, напипвайки важни теми. Но така или иначе, всички те са все същият най-твърд електорат на ПП-ДБ, все същите

жители, „неизлизащи“ от социалните мрежи

И стане ли дума за партии, политика, техните политици да бъдат похвалени, другите – оплюти, бидейки хард, превръщат мрежите в агресивно, нахално, плакатно, грозно, вечно кресливо, непоправимо отблъскващо място. Поведението им е като на обикновени комсомолци – огледални на „Възраждане“ и ГЕРБ -лели. Точно те въз“произвеждат“ поведението за непогрешимост на фона на непростимите грешки. Нормалните хора не искат да имат работа с тях. Отблъснати са. Не щат с крайни елементи. Бягат. В случая – при Радев. Така

омерзението от балона се прехвърля на самата ПП-ДБ

Ако до някакъв момент това поведение на феновете е носело ползи, то поради засилването на махалато в обратна посока (така е в живота, редуват се действие и противодействие) вече вреди. Твърдя, че мнозинството българи, поне тия, които също са в социалните мрежи, отдавна не правят разлика между Божидар Божанов, например, и някой негов бесен апологет из мрежите. Когато вторият лъже, крещи или линчува, щетата е за първия. Така е поради липсата на нюанси в мрежите, възприемането „на едро“. Балонът удря своята политическа сила.

До вчера бях готов да напиша, че самите политици от ПП-ДБ се държат по-обрано. Но след скандала „приятели на Манол Пейков тричат Асен Василев“, породен от престараването на Манол да агитира за авера си Чило, та вторият изпревари първия с преференции, а Асен бил длъжен да стори път на двамата… няма как да го напиша. „Манол понякога ме прегръща нарочно, за да ме дразни, защото знае, че съм злобна и не обичам. Но свикнах. Дори чувствам една малка радост вече, като го прави“, написа в социалните мрежи Елисавета Белобрадова.

Що за ниво?

Що за чудо? Може да се хареса единствено на балона – кръгът се затваря.

Има ли изход? Всъщност, скандалът покрай Пейков онагледи стар разлом между ПП и ДБ. Но пътят не е в разделението, мачът е игран (разделена, през 2019 г. „градската десница“ не влезе в парламента). Изходът за ПП-ДБ е Радев да почне да се дъни, да не се появи нов спасител, да мине време, за да бъдат забравени поне част от греховете.

Така стоят нещата. Бъдещето на ПП-ДБ не зависи от самата ПП-ДБ.

Диян Божидаров, Сега

Жилищният балон се спука в Швеция, Канада и Германия. Ред е и в България

Posted on: септември 19th, 2025 by МИГ No Comments

Продължение на темата за жилищата. Жилищният балон се спука в Швеция и Германия. В света – в Канада и Нова Зеландия. Ред е и в България.

Швеция предлага поучителна история в реално време.

Години на почти нулеви лихвени проценти създадоха разпенен пазар на жилища, като подхранваните от дългове покупки тласнаха цените нагоре. Но от 2022 г. насам цените на жилищата са паднали с близо 20% – сред най-резките спадове в развитите пазари. Шведите са силно задлъжнели, като ипотечният дълг е около 190% от разполагаемия доход. И повечето ипотеки в Швеция са с краткосрочни променливи лихви, което означава, че домакинствата усещат всяка промяна в политиката незабавно.

В продължение на години Германия беше имунизирана срещу жилищния бум. Но след 2015 г. рязкото покачване на цените – особено в Берлин, Мюнхен и Франкфурт – привлече вниманието.  От 2022 г. насам цените са паднали с около 10%, като строителството се забавя, а разходите за финансиране се удвояват. Германия има исторически ниски нива на собственост на жилища (~50%), така че нестабилността на цените има различни последици, но за инвеститорите и новите купувачи средата е несигурна.

За разлика от САЩ или Канада, ипотечният пазар в Германия е по-консервативен. Въпреки това, разходите за жилища се покачват по-бързо от заплатите, а контролът върху наемите в големите градове сега е подложен на проверка заради нарушаване на предлагането.

Доклад на МВФ от 2024 г. определя Берлин като един от най-надценените пазари за наеми в Европа спрямо средните доходи.

България: „пук-пук балонче“ 2026 г.?! Все по-вероятно!

Боян Дуранкев

Строители и брокери ще надуват имотния балон и през 2022 г.

Posted on: януари 18th, 2022 by МИГ No Comments
Цените на недвижимите имоти ще продължат да растат и тази година, защото техният връх все още не е достигнат както за старото строителство, така и за новото. Това заявиха брокери и строителни предприемачи на форум за недвижимите имоти.

Според тях в страната няма опасност от ценови балон на пазара на жилища, въпреки същественият скок на цените в последните две-три години и предупрежденията от страна на централната банка към търговските банки да бъдат внимателни с кредитирането.

„В момента ситуацията е много по-различна от 2008 г. Тогава експанзията на кредитирането вървеше заедно с ръст на цените, с високите лихви по кредитите и високи лихви по спестяванията. Сега ниските лихвите по кредитите са провокатор за ръста на цените. Имаме повишаване на доходите и на спестяванията, имаме и четири пъти по-евтина цена на парите“, посочи Гергана Бахчеванова, изп. директор на агенцията за недвижими имоти „Адрес“.

„За балон се говори от повече от две години. Клиенти горко съжаляват, че преди година-две години не са купили жилище и вече са изтървали 20-30%. Търсенето все още изпреварва предлагането. За ново строителство не само че няма балон, но още не е постигнат върхът на цените“, заяви Ирина Кънева от строителната фирма BLD. Тя припомни, че пандемията е донесла драстичен ръст на цените на строителните материали и на труда, което няма как да не се отрази на цените на новото строителство.

Според кредитният експерт Тихомир Тошев обаче пазарът вече се е запътил към ценови балон. „Ръстове от над 10% на цените годишно се смятат за нездравословни“, каза Тошев. И припомни, че имотният балон през 2008 г. е започнал да се надува от 2003 г., като за 6 години цените на имотите са нараснали със 130% или с 20-30% годишно.

След кризата през 2008 г. за последните 10 години цените на имотите у нас са нараснали с 43%, стана ясно на форума. Годишно цените растат с до 10% годишно, но през 2017 г. увеличението е с 14%, а за 2021 г. в София цените на жилищата са скочили с 15%. „Трябва да проявяваме разум, за да може всички участници на пазара на имоти да се радваме по-дълъг период на добри години“, заяви Тошев. Той обясни, че след спукване на балона ще последва период от задържане на цените, но и задържане на сделките с имоти, пише още „Сега“.

Брокери обаче обясняват високия ръст на цените през 2021 г. – най-вече в столицата и няколко от големите градове в страната – с това, че се купуват повече завършени жилища, в които не се налага купувачът да достроява или да прави ремонти.

Икономист съветва: Изчакайте! Въпрос на време е имотният балон да се спука

Posted on: декември 27th, 2021 by МИГ No Comments

Жилищата в България са надценени по много показатели и e въпрос на време балонът да се спука. Съветът ми към купувачите е: изчакайте, жилищата в България няма да свършат. Винаги в историята е имало и ще има предлагане. Не скачайте с главата надолу, без да знаете колко е дълбоко. Това заяви пред BloombergTV проф. Красимир Петров, доктор на икономическите науки от Ohio State University.

По думите му разумното решение е да се плаща наем. Рискът при покупка в момента е много голям. „Индикатори като цена спрямо наем, цена спрямо доход и наем спрямо ипотечна вноска показват, че жилищата в България са надценени. Към това може да си прибави и бързият ръст на жилищното кредитиране напоследък, който изпреварва ръста на брутния вътрешен продукт“, добави той.

Привържениците на тезата, че в София няма имотен балон дават пример с увеличението на средната заплата, което в последните 7 години изпреварва поскъпването на имотите. По данни на НСИ от 2015 г. досега средната заплата в столицата се е увеличила с 80% (от 1150 на 2073 лв.), а цените за същия период са нараснали с 57% за новото строителство и с 66% за съществуващите жилища.

„Аргументът е частично валиден. Той показва, че жилищата през 2016 г. са били 3 пъти надценени, а сега са, примерно, 2,8 пъти. Още тогава сме били в зоната на балона. Дори да приемем, че в България има 20-30% сива икономика и че реалните доходи са по-големи от официалните данни, това няма да промени коренно изводите“, обясни проф. Красимир Петров.

България често се дава за пример като страна с ниско ниво на задлъжнялост. Общият размер на жилищните кредити в страната по данни на БНБ е 13,7 млрд. лв. към края на октомври т.г., което представлява малко над 10,5% от БВП. За сравнение, в страни като Чехия този показател е около 25%, в Германия – над 40%, в САЩ, Великобритания и скандинавските държави – между 50 и 100%.

„Самият факт, че западняците са задлъжнели „до козирката“, не означава, че и ние трябва да правим това. В България нещата изглеждат така – ипотеките са концентрирани в младите, на възраст от 25 до 40 години, които са свръхзадлъжнели. От друга страна са хората на 50-60-70 години, при които задлъжнялостта е много ниска“, каза той.

Проф. Красимир Петров определи предупрежденията на БНБ относно бързия ръст на жилищния кредит като „след дъжд – качулка“. Централната банка не трябва да приказва, а да действа. БНБ отдавна трябваше да предприеме мерки, да вдигне задължителните минимални резерви и така да затегне жилищното кредитиране и да спре надуването на имотния балон, добави той.