Дълги години анализатори на имотния пазар успокояваха, че въпреки шеметния ръст на цените на жилищата в България страната ни все още остава сред най-достъпните за купуване поне в Европа.

Но тази позиция подлежи на преразглеждане. Според последните данни на портала Global property guide София вече е сред най-скъпите столици на Балканите по цени на имотите. Пред нея е само Любляна, показват данните. При това независимо дали става въпрос за малки жилища, или за по-големи с 2 или 3 и повече спални.

Особеното в това подреждане е, че то е по медианни, а не по средноаритметични цени, както обикновено се правят класациите.

Медианната е тази, която елиминира екстремните стойности и е много по-точна, когато трябва да създаде обща представа за даден пазар 

Например, ако в един нов квартал се продадат 4 апартамента за по 100 000 евро и 1 луксозна къща за 1 000 000 евро, общата сума ще е 1 400 000. Като я разделим на пет, за да получим средноаритметичната, се получава 280 000 евро. Тази цифра обаче не е точна – масовият купувач е платил 100 000, а не 280 000.

При медианната стойност всички цени се подреждат по възходяща линия и се взема тази, която се пада точно по средата. Така половината имоти в този списък ще са по-евтини от медианната цена, а другата половина – по-скъпи. В същия случай с петте сделки медианната цена е 100 хиляди евро. Тя отразява много по-точно реалността, защото не се влияе толкова от екстремната стойност на една сделка.

Класацията подрежда медианните цени на апартаментите с 1, с 2 и 3 спални и за София те се получават съответно 169 хил., 298 000 и 457 000 евро. Данните са към юли 2026 г. Те показват, че разликата между София и останалите столици се увеличава при по-скъпите и по-големите имоти.

Например спрямо Загреб цените в София са с 4% по-високи за жилищата с една спалня, с 31% за тези с две спални и с 55% за имот с три спални.  Спрямо Белград столицата ни е по-скъпа съответно със 17, 53 и 71%, а спрямо Атина – с 25, 45 и 63%. Най-голяма е разликата със Скопие. Цените в София са около три пъти по-високи в първата категория, почти четири пъти във втората и около пет пъти в третата.

Любляна остава значително по-скъпа. Софийските цени са с около 50% по-ниски в първата категория и с близо 31% по-ниски във втората и третата. Защо се получава така само спрямо Любляна, не е въпрос с повишена трудност.

Словения е най-богатата и развита държава от бившия социалистически блок,

където доходите и стандартът на живот имат общо по-скоро с Австрия и Италия, отколкото с останалите страни на Балканите. Това привлича и много богати купувачи на имоти от тези страни, които нямат нужда от банково финансиране за такава сделка.

Любляна е сравнително малък град, заобиколен от планини и природни паркове, където строителството е невъзможно. Историческият център на града и зелените площи са под закрилата на ЮНЕСКО и там е рядкост да се издаде разрешително за нов строеж. Всичко това води до ограничено предлагане на жилища. Любляна е и университетски център, преживява туристически бум, така че и да има жилища, те най-често се отдават за краткосрочно настаняване.

Но цените на имотите в София се доближават и до тези в столиците на далеч по-развити европейски държави, макар да остават в долната половина на класацията. Например за жилищата с 1 спалня цената се подрежда на 26-о място от общо 37 европейски столици. За тези с две спални обаче е малко по-нагоре – на 22-о място, а при най-големите е на 19-о място.

В първата категория София остава непосредствено след Варшава, където цената е 174 000 евро, и пред Загреб със 162 000 евро.

Във втората с цена от 298 000 евро столицата ни се изравнява с Брюксел,

където стойността е 299 000 евро, но е по-скъпа от Будапеща, Вилнюс, Талин, Варшава, Загреб, Атина и Белград.

При големите апартаменти София е посочена с медианна цена от 457 000 евро и се нарежда почти наравно със Стокхолм и изпреварва Мадрид, Хелзинки, Будапеща, Брюксел, Вилнюс, Варшава и останалите столици от региона.

Точно тази категория показва най-ясно особеността на софийския пазар – сравнително умерени цени за най-малките жилища, но много по-силно поскъпване при по-големите или по-високия клас имоти.

Колкото до мястото на София в света – и там тя върви уверено нагоре в класацията. Сред всичките 73 столици българската е на 43-о място при жилищата с 1 спалня, на 36-о за тези с 2 спални и на 34-о за тези с 3 спални.  При първата категория е малко под средата на световната класация. При втората вече е почти точно в средата, а при третата попада в по-скъпата половина.

Цените в София са все още далеч под тези в Цюрих, Ню Йорк, Тел Авив, Лондон, Париж, Копенхаген, Дубай или Хонконг. Те обаче са по-високи от стойностите в редица столици и големи градове в Източна Европа, Латинска Америка, Африка и Азия.

Например при най-малките жилища София е по-скъпа от Истанбул, Киев, Букурещ, Сараево, Тбилиси, Кайро, Скопие, Лима и Банкок. При най-големите цената от 457 000 евро е по-висока и от тази в Мадрид, където е 453 000 евро, както и от Хелзинки, Брюксел, Будапеща, Варшава и Атина.

Но последните данни на Евростат показаха, че ние продължаваме да сме на второ място в ЕС по ръст на имотните цени, така че уверено вървим нагоре в класацията по скъпотия на жилищата.

Печалбата от наем се доближи до тази от влог

Обявената цена на жилището не е окончателният разход за купувача. В София при възмездно придобиване на имот се дължи местен данък в размер на 3% от продажната цена или от данъчната оценка, ако тя е по-висока.

Това означава, че при средните цени от международната класация само този налог ще добави от 5070 до 13 710 евро в зависимост от вида на имота.

Това не включва нотариалната такса, таксата за вписване, разходите за банков кредит, оценка на имота, ипотека и евентуалната комисиона на посредник. Така при сделка за апартамент с две спални за 298 хил. евро купувачът трябва да предвиди поне още 8940 евро само за местния данък. С останалите такси общите разходи по придобиването могат да се увеличат с още няколко хиляди евро.

България обаче не е сред държавите с най-високи данъци при покупка.

В Белгия ставката може да достигне 12,5%, във Великобритания – 12%, в Нидерландия – 10,4%, а в Люксембург – 10%. В Чехия и Естония няма данък при придобиване на имот, а в Литва разходът е около 0,4%.

При жилище за 500 хил. евро купувач без облекчения в Брюксел или Валония може да плати 62 500 евро данък. В София налогът би бил 15 хил. евро.

Имотът обаче продължава да струва пари и след сделката – дължи се годишен данък и такса за битови отпадъци. В сравнение с част от Западна Европа облагането в България остава относително ниско. За жилище за около 300 хил. евро общинските плащания във Великобритания често са между 2000 и 3200 евро годишно, а във Франция и Испания – между 700 и 1800 евро. В Кипър и Малта няма годишен данък върху имотите.

Ако жилището се отдава под наем, собственикът дължи и данък върху получените доходи. Ставката в България е 10%, но преди облагането доходът се намалява с 10% нормативно признати разходи. При жилище с две спални средният наем според Global Property Guide е около 700 евро месечно. Това носи брутен годишен приход от 8400 евро, върху който данъкът би бил приблизително 756 евро.

Средната брутна доходност от имоти в София е около 3,75%, показват данните.

При апартаменти с една спалня тя е 4,26%, при жилищата с две пада до 2,82%, а при тези с три спални е 3,67%. Изчисленията са преди данъците, ремонтите, периодите без наематели, застраховките, таксите за управление. Според методологията на проучването нетната доходност обичайно е с между 1,5 и 2 пункта по-ниска от брутната. Това означава, че при двустаен апартамент с цена 298 хил. евро и наем от около 700 евро месечно чистата доходност може да се окаже близо до 1-1,5% годишно, ако се включат всички текущи разходи. Това означава, че чистата печалба от наем се доближава до тази от влог в банка.

При продажба на имот с печалба общата ставка за облагаемите доходи е 10%. Данъчната основа се формира от положителната разлика между продажната и покупната цена, намалена с признатите от закона разходи. Има обаче важни освобождавания. При изпълнение на законовите срокове доходът от продажбата на имот може да бъде необлагаем.

В международен план българската ставка е сред по-ниските. В Дания печалбата може да се обложи с над 52%, ако бъде добавена към общия доход. В Германия печалбата може да бъде освободена от данък, когато имотът е притежаван повече от 10 години.

Христо Николов, „24 часа“