Голямата новина за имотния пазар у нас в последните дни е продължаващия спад на броя на сделките, който вече се превръща в срив. Между юли и септември в страната са вписани 45 312 продажби на имоти – с 22.1% по-малко спрямо същия период на 2025 г., сочат данните на Агенцията по вписванията. За сравнение дори в тежката заради ковид мерките 2020 г. са отчетени много повече сделки – 56 675 сделки.

В София спадът за тримесечието е с 21.2%  – близко до средното, а по Черноморието са отчетени рекордните 37% срив на сделките – в Несебър.

И докато експерти и анализатори са единодушни, че има силно охлаждане на активността, по въпроса накъде ще вървят цените занапред има сериозни разминавания.

Според Макс Баклаян, управител на компанията „Тавекс“ това, че вече трето поредно тримесечие сделките намаляват, и то с все по-сериозен процент, е ясен сигнал, че „сме влезли в окото на бурята и балонът се е спукал. „Пазарът на имоти е силно инертен, така че първото нещо, което трябва да наблюдаваме, е намаляването на сделките“, коментира финансовият специалист пред Нова тв.  Той очаква цените да вървят надолу, но смята, че съществени промени ще се усетят догодина, след лятото.

Добромир Ганев, бивш председател на управата на  Националното сдружение „Недвижими имоти“, има друго мнение:  „Хората, които имат нужда от жилище, не са намалели на пазара“, В някои райони предлагането все още е по-малко от търсенето и там цените не спират да растат“, твърди Ганев.

Накъде

Много показателно за променящата се ситуация е, че продавачите стават все по-отстъпчиви и правят намаления с 5- до процента от първоначално обявената цена.  Bce пoвeчe имoти ce ĸyпyвaт „нa пpoмoция“, потвърждава „Адрес Недвижими имоти“ в свой анализ за имотния пазар през тpeтoтo тpимeceчиe. В Пловдив например цели 60% от сделките са станали, след като продавачът е свалил цената. Във Варна процентът е същият. В София 55% от продавачите са направили отбив от офертната цена, да да си стиснат ръцете с кандидат-купувача.

„Coфия изпрати нaй-cлaбoтo лятo oт гoдини. В столицата с най-висок дял са отстъпките в размер на около 5000 eвpo“, коментират от агенцията.

Данните на „АДРЕС“ показват големи разлики в движението на цените в софийските квартали. В „Малинова долина“ например е отчетен голям pъcт нa цeнaтa нa ĸвaдpaтeн мeтъp – с  11% за година. В „Maнacтиpcĸи ливaди – Изтoĸ“ yвeличeниeтo e скромно, с 4% на сто. А в центъра на столицата е отчетено поевтиняване – с почти 4% за година.

„Πocлeднитe мeceци пoĸaзвaт ĸoлĸo бъpзo мoгaт дa ce пpoмeнят нaглacитe. Cлeд eyфopичнaтa 2025 г. (подготовката за еврото и еврозоната), днec и двeтe cтpaни  – продавачи и купувачи, имaт пoвeчe ocнoвaния дa пpeцeнявaт внимaтeлнo cлeдвaщия cи xoд. Πocлeднoтo тpимeceчиe нa гoдинaтa щe пoĸaжe дoĸoлĸo тoвa изчaĸвaнe щe ce зaпaзи и ĸaĸ щe ce oтpaзи въpxy бaлaнca мeждy тъpceнe, пpeдлaгaнe и цeни“, ĸoмeнтиpa Гepгaнa Teнeĸeджиeвa от „АДРЕС“.

Пазарът на жилища в България изпраща първите сериозни сигнали за охлаждане, а спорът вече не е дали има промяна, а колко дълбока ще бъде тя. Броят на сделките намалява трето поредно тримесечие, реалните продажни цени започват да се отдалечават от обявите, а един от експертите вече използва най-тревожната дума за пазара – „балон“. В ефира на НоваНюз изпълнителният директор на финансова компания Макс Баклаян заяви директно: „Влезли сме в окото на бурята и балонът се е спукал.“

Сделките вече дават червен сигнал

Според Баклаян именно броят на сделките е първият показател, който трябва да се следи, когато се търси промяна на имотния пазар. Причината е, че той е силно инертен и цените реагират със закъснение.

А в момента сигналът не е слаб. Вече трето поредно тримесечие се наблюдава ускоряващ се спад на броя на сделките. Именно тази тенденция кара Баклаян да смята, че пазарът е навлязъл в по-сериозна фаза на промяна.

Според него цените все още не показват драматичен спад, но това не означава, че напрежение няма. При имотите обикновено първо изчезват купувачите, след това се увеличава времето за продажба и чак след това започва същинската корекция на цените.

Реалните сделки вече са с до 10% надолу

Още един сигнал идва от разликата между офертните и реалните продажни цени. Баклаян посочи, че сделки вече се сключват на нива с между 5 и 10% под обявените от продавачите стойности.

Това означава, че въпреки официално отчетения ръст на цените, реалният пазар започва да показва по-силна преговорна позиция на купувачите. Колкото по-дълго се задържи спадът на сделките, толкова по-голям може да стане натискът върху продавачите да коригират очакванията си.

Баклаян очаква по-съществени промени в цените след втората половина на 2027 г. Тоест, ако прогнозата му се потвърди, сегашното охлаждане може да бъде само началото на по-дълъг процес.

Има и по-спокойна прогноза

Бившият председател на Управителния съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“ Добромир Ганев също отчита спад на сделките, но не приема тезата за непосредствен срив.

Според него намалението на активността от началото на годината е било очаквано, а хората, които реално имат нужда от жилище, не са изчезнали от пазара. В някои райони търсенето все още остава по-голямо от предлагането и именно това продължава да държи цените високи.

Ганев очаква ръстът на цените постепенно да се забави, но не смята, че осезаем обрат ще има в следващите шест месеца.

Балон или просто дълго охлаждане

Така пазарът навлиза в особено чувствителен момент. От едната страна са все още високите цени и недостигът на жилища в някои райони. От другата са три поредни тримесечия с намаляващи сделки и все по-голяма разлика между това, което продавачите искат, и това, което купувачите реално плащат.

Точно този разрив ще бъде ключов през следващите месеци. Ако сделките продължат да намаляват, а продавачите започнат масово да свалят цените, предупреждението за спукан балон ще изглежда все по-малко като крайна прогноза и все повече като процес, който вече е започнал.