Posts Tagged ‘брокери’

“Престъпление е да имаш 50 000 евро и да не купиш жилище за 300 000″ (видео)

Posted on: септември 28th, 2026 by МИГ No Comments

Броят на имотните сделки намалява през второто тримесечие на годината, но не и ръстът на цените, сочи статистиката на НСИ. През април-юни те са били с 15,7% по-скъпи от същия период за 2025 година, а само за едно тримесечие ръстът е от 2,9%. Броят на продажбите обаче е с 15 процента по-нисък на годишна база.

„Имаше една голяма ножица в офертните цени на предлаганите имоти. В градове като София, Пловдив, Варна, Бургас цените бяха сравнително по-високи от тези в Стара Загора. И инерционно до края на 2025 година увеличението на цените в някои от секторите беше почти двойно, а пък сравнимо за 30-годишен период те си увеличиха цената 30 пъти“, коментира брокерът на недвижими имоти Бисер Орлов в сутрешния блок на Нова тв.

„Повечето ни клиенти ползват ипотечни кредити. Лихвите са изключително конкурентни в момента и това допълнително спомага при вземането на решение. Новото в тенденциите е търсенето на апартаменти с две и повече спални от млади хора“, посочи Орлов.

Според брокера пазарът все още не е в ситуация на имотен балон. Той очаква възможна корекция на цените до края на годината. „Моите очаквания са, че до края на годината може да ще има лек спад от около 5 до 15% в цените на имотите. Кандидат-купувачите изчакват някаква корекция надолу“, каза той.

Според Гергана Тенекеджиева от „Адрес Недвижими имоти“ имотите у нас да достатъчно достъпно, а при ниските, по думите ѝ, нива на лихвите е престъпление да имаш 50 000 евро и да не купи жилище за 300 000 евро.

„Ръстът на доходите е функция на ръста на цените. Колкото порастват доходите, с толкова пораснаха и цените. Достъпността на жилищата предвид ниските лихвени проценти и евтиния паричен ресурс, който банките ни дават, всъщност е доста голяма“, увери изпълнителният директор на „Адрес Недвижими имоти“.

„Ръстът на цените скочи през втората половина на 2025 г. Сега наблюдаваме 4,5% ръст на цените спрямо първото тримесечие. Това е съвсем нормално. Защото, за да се намалят цените, трябва да паднат драстично сделките. А всъщност сделките са паднали само две тримесечия подред. Очакваме, че ще паднат и през третото тримесечие, но това са наистина бавни процеси“, посочи Тенекеджиева.

Тя отчете, че 80% от хората, които са купили жилища, ги ползват за живеене. Отстъпките над 5 хил. евро при сделките нарастват със 70%, тоест продавачите са много по-склонни да разгледат предложението на купувача.

„В момента е престъпление да имаш 50 хил. и да не си помислиш да си купиш жилище за 300 хил. Лихвата е толкова ниска в момента, аз не помня години, в които да е имало инфлация, по-ниска от тази лихва“, каза още тя.

По думите ѝ през следващата година ще наблюдаваме ще има ли ръст на сделките за наеми и как това ще рефлектира върху наемните цени. „В момента има достатъчно много хора на пазара, които са си купили имоти, за да ги отдават под наем, и когато има добро предлагане, има и разумна цена“, посочи Тенекеджиева.

Брокер е арестуван за измами с жилища „на зелено“, прибрал около 200 000 евро (видео)

Posted on: юни 5th, 2026 by МИГ No Comments

Брокер от Пловдив е задържан след сигнали за измами с апартаменти на зелено. Потърпевши потърсиха NOVA, за да разкажат за схемата. Те са давали „стоп капаро“ на брокера, за да закупят апартаменти. В крайна сметка те нито са получили обещаните имоти, нито върнали обратно парите си.

„Твърди се, че потърпевшите са между 12 и 15 души, а общата сума, предадена на брокера, е около 200 хиляди евро. Хората са давали т.нар. стоп капаро, за да си гарантират запазването на избрания имот и да предотвратят продажбата му на друг купувач. Отделно различните потърпевши са предоставяли суми от порядъка на 10 хиляди, 17 хиляди, 23 хиляди и 35 хиляди евро. Брокерът вече е задържан. След среща на екипа ни с него, още на следващия ден му е било повдигнато обвинение. Към момента той се намира в ареста“, заяви в „Здравей, България“ журналистът Вероника Димитрова.

По думите ѝ потърпевшите са имали предишни контакти с брокера и са работили с него успешно. Именно защото е бил коректен в миналото, са му се доверили и са били подведени. „Брокерът е работил в агенция за недвижими имоти, но неговият вече бивш работодател твърди, че не е знаел за случващото се. Парите са били превеждани директно по личната сметка на брокера или са му били предавани в брой, без да постъпват в сметките на агенцията“, подчерта Димитрова.

Христо Даракчиев работи като брокер на недвижими имоти в Пловдив. От лятото на миналата година досега е присвоил около 200 000 евро капаро за апартаменти на зелено, твърдят негови клиенти. Накрая те не са получили нито обещаните жилища, нито парите им са били възстановени.

При среща с екип на NOVA Даракчиев заяви: „Нямам идея за какво говорите, наистина“. И отрече да е вземал пари.

Милко Енчев от Пловдив и негов приятел са от първите потърпевши. През лятото на миналата година решават да капарират апартаменти на зелено с цел инвестиция. Планът им бил да закупят жилищата на по-ниска цена и впоследствие да ги препродадат. За четири апартамента превеждат 23 000 евро по сметката на Христо Даракчиев. Познавали брокера от две години и затова му се доверили.

Стела Севдалинова и съпругът ѝ също са се подвели и са дали пари на Христо Даракчиев. И те искали да спечелят като купят жилища на зелено и впоследствие да ги препродадат. „Бяхме харесали два двустайни апартамента. Каза, че било необходимо само да дойдем с вноските като „стоп капарото“ трябва да се даде на него. Дадохме на жилище по 5 000 евро. 10 000 евро общо. На ръка. Може би това малко ме усъмни, но не дотолкова, че да си спра парите. Дадох ги“, споделя потърпевшата.

За да ги убеди, че сделката е легитимна, брокерът завел клиентите си в офиса на фирмата за недвижими имоти, където работил. Подписали договор за гаранция за това, че дават капаро. „Подписахме документи за „стоп капаро“ на две жилища. Квадратурата беше описана. И набързо подписахме. Гледахме да свършим нещата набързо. Документите бяха във фирмата. Той каза,че е говорил с шефа. Подпис на документите имаше, но кога е сложен и на кой е подписа.. сега е малко под въпрос“, заяви Севдалинова.

Управителят на фирмата, в която Христо Даракчиев е работил на договор, твърди, че не е знаел за нито един от случаите, в които подчиненият му е взимал пари от хора. „В моята агенция не е пристигнала нито една стотинка. Всички пари, които са давани на ръка и по банков път – всичко е давано на него.  Има депозитни разписки в агенцията колкото искате. Те не са разписани от мен. Той явно си ги е принтирал през времето. Най-вероятно не съм видял, но най-вероятно и мен ме е разписвал. Освен това съм чул, че е разписвал и други инвеститори. Не е един или двама“, твърди мъжът.

Управителят на фирмата подал сигнал в полицията, заедно с инвеститори, които разбрали, че брокерът не само използва имената на строителните им компании, но се твърди и, че от тяхно име също е фалшифицирал документи. „Той им казва, че ще си купуват апартамент, който е на зелено. Няма го строежа, но е започнал, ограден е парцелът, всичко изглежда прекрасно. Той или  не знам кой друг-  им изготвя предварителни договори към тази съответна фирма, които са подписани от някой, но не и от реално собствениците на фирмата. Съответно някои от тези хора се свързаха с мен, някои идваха до агенцията, някои се свързаха в съответната строителна фирма“, посочва управителят на фирмата за недвижими имоти.

Той обясни, че не е сигурен за точната цифра на потърпевшите, но: „Над 10 души са. Даже да не кажа 15. Не ги броя, тъй като аз – откакто пуснах жалбата, досега, може би е минал месец и половина. И още поне 4-5 случая се доказаха с времето“.

Друг мъж от Пловдив, който пожела да бъде анонимен, също се опитва да върне парите си, с които е мислил, че капарира апартаменти на зелено. Той споделя, че: „Общо съм му дал 17 000 евро. 12-те хиляди за два апартамента съм му ги дал на ръка. Имам свидетели, а останалите съм му ги превел по банка. А той не върна парите“.

Екипът ни успява да снима и самия брокер. Отрича да е взимал пари.

Брокерът е задържан и оставен в ареста. В официален отговор до NOVA от Районната прокуратура в Пловдив обясниха, че срещу Даракчиев е образувано досъдебно производство на 26 май. По разследването са обединени няколко преписки. На 29 май прокуратурата му е повдигнала обвинение за измама в големи размери. Според хората, дали показания в полицията, засега сумата, присвоена от брокера е около 97 000 евро.

Български ютубър шокира брокери: Плащам 800 000 евро в брой за този апартамент!

Posted on: май 10th, 2026 by МИГ No Comments

Български журналист, който в момента има собствен канал в Youtube, е готов да плати в брой 800 000 евро за апартамент в София. Ютубърът буквално е шокирал брокери на имоти от известна столична агенция с желанието си да даде пари, изкарани „на черно“ и за които очевидно не е платил никакви данъци, научи МИГNews.info.

Случаят е от началото на тази година. Тогава той се свързал с агенцията след като в интернет видял в обявата им на харесания от него луксозен имот. Брокерката му казала да заповяда в офиса им в центъра на София и веднага ще организира среща с продавача на апартамента. По време на разговорите ютубърът шокирал всички с думите: „Давам 800 000 евро, само че да не е по банков път. При изповядване на сделката ще донеса парите в торба!“,

Посредникът и продавача били стъписани от предложението. Веднага отказали с мотива, че ако се съгласят на плащане в брой ще си имат сериозни проблеми както с данъчните, така и с финансовото разузнаване и ДАНС, разказаха източниците ни.

Ютубърът е известен в гилдията като един от най-корумпираните български журналисти. Преди няколко години той изведнъж стана изявен русофил. Тогава негови колеги се шегуваха, че до този момент никога не са вярвали на клюките за многото руски пари в медиите, но заради рязкото обръщане на политическите му възгледи са склонни да повярват на ПП-ДБ и Лена Бориславова за „четирихилядниците“.

Предаванията му пък в Youtube с пълни с досадни разкази и оплаквания за уж перманентното безпаричие на екипа му и постоянни призиви за дарения, за да можело „да се хранят, не стоят гладни и да ги има в интернет“. Оказа се правещият се на бедняк журналист е милионер в евро и месечните му доходи са стотици пъти повече от работещите на заплата репортери в традиционните български медии.

Как жени с психични заболявания са въвлечени в имотни схеми (видео)

Posted on: февруари 13th, 2026 by МИГ No Comments

Ана Георгиева от София работи като брокер. Заедно с приятеля си Борис Белиц са подсъдими за отвличане, закана с убийство и нанасяне на телесна повреда на мъж, с цел да го принудят да им даде 85 000 лв. от продажбата на къщата му в София. По случая Ана лежи осем месеца в ареста на Сливенския затвор, а след това в продължение на година е под домашен арест. Приятелят ѝ излежава присъда в Централния софийски затвор по друго обвинение. За двамата вече сме разказвали в предишни разследвания. Две седмици след излъчването на едното получихме обаждане от Белиц, който тогава беше на лечение, докато излежаваше присъдата си в Казичене.

По телефона Белитц казва, че репортажът го прави популярен, с което не е съгласен. На въпроса как звъни от мобилен телефон, не би ли трябвало да е в затворническото общежитие в Казичене той отговаря: „Аз би трябвало да съм Казичене, но не съм.” И отправя следните думи към журналиста на NOVA: „Искам да те видя, да се разберем. Не е много ОК каквото си говорила. И за теб няма да ти е ОК.”

Името на Ана Георгиева се появява и в друго разследване за апартамент в София, собственост на жена, болна от параноидна шизофрения. До 2019 г. 50-годишната Венелина живее със съпруга си и с дъщеря си в жилището й в столичния квартал „Хаджи Димитър”. Работи като фризьор в собствен салон. В един момент близките ѝ забелязват промяна в поведението ѝ я консултират с психиатър.

Иван Велков, който е брат на Венелина Велкова”, разказва: „Започна да изпада в кризи. Запали вестници на терасата, започна да говори, че някой ѝ говори в ухото, че има вградени чипове, че е агент на ЦРУ.”

Психиатър изписва лечение, но Венелина не приемала лекарствата. Така състоянието ѝ се е влошило. От два месеца тя е на принудително лечение с решение на съда и е поставена под ограничено запрещение.

Иван Велков разказва още, че Венелина е започнала да получава кризи всеки ден. След което я завели на лекар, който установява, че жената има шизофрения.

Заради влошеното си здраве жената се развела със съпруга си и затворила фризьорския си салон. По-късно близките ѝ случайно разбрали, че апартаментът ѝ в столичния квартал „Хаджи Димитър“ е продаден. Това станало ясно, когато отишли да платят сметката за ток и установили, че партидата вече се води на друго име.  „Майка ми държеше оригиналния нотариален акт на апартамента, като си е мислила, че като той е у нея, не може да станат тези работи, но явно могат. Отивам в службата по вписвания, проверявам и ми казват, че през януари е имало сделка”, разказва Иван.

Наемат адвокат и подават сигнал в прокуратурата. Започват и собствено разследване. Така разбират, че Венелина е упълномощила брокерката Ана Георгиева да продаде жилището ѝ. По думите на семейството болната жена мислила, че подписва документи за покупка на къща в Гърция, където мечтаела да живее.

Иван разказва, че Ана намира Венелина във фризьорския салон, „напипва болното ѝ място” и казва, че се занимава с имоти в Гърция. Предлага ѝ да ѝ купи апартамент и салон и да заживее заедно с дъщеря си там.  „Тя е подписала пълномощно, че ще продаде апартамента си. Упълномощава Ана Георгиева, че тя може да прави каквото си иска с него”, допълва Иван и подчертава, че Венелина не е разбирала какво прави.

Така през септември 2022 г. брокерката Ана Георгиева, като пълномощник на Венелина, продава жилището ѝ на семейство от София. Болната жена не получила никакви пари от сделката, твърдят близките ѝ.

Апартаментът е близо 90 квадрата, като по това време цената е била около 180-200 000 евро, казва братът на жената.  „Венелина не е викана при нотариуса, тя въобще не знае, че ще има сделка и че е подписала документи за сделка с пълномощно. На нея ѝ е казано, че тя подписва договор за покупката на апартамент в Гърция. И тя като е в това състояние, е по-наивна и по-неразбираща от едно тригодишно дете. Венелина не взима нито една стотинка от цялата сделка. Парите са преведени на два транша – 20 000 евро и 25 000 евро – на бащата на Ана Живко Георгиев”, разказва Иван.

Семейство Бойчеви твърдят, че са превели около 50 000 лв. по сметката на Венелина, а останалата част по сметка, която е посочила Ана Георгиева.

„По сметка на Венелина Велкова – 25 000 евро, а по сметка на Ана Георгиева – 85 000 евро”, обяснява Велислав Бойчев, който купува жилището.

На въпроса защо тази огромна сума е преведена на Георгиева, при положение, че играе ролята на брокер, Венелин отговаря: „Защото имаше пълномощно с всичките декларации, нотариално заверени.”

Близките на болната жена и хората, които са купили апартамента, ѝ водят дела. Дали Венелина ще трябва да напусне жилището си зависи от решението на съда. Експертизите по гражданското дело са категорични, че не е била в състояние да осъзнава постъпките си.

Адвокатът на Венелина Велкова – Димитър Търпанов казва: „Вече са правени общо четири съдебни експертизи. И четирите са категорични, че от 2017 година тя страда от психическо заболяване. Към момента на първа инстанция гражданското дело е спечелено от наша страна. В момента предстои първо заседание пред Софийски апелативен съд – на втора инстанция по делото. В случая дори имаме две страни измамени, както и купувачите, така и Венелина.”

Велислав Бойчев посочва, че „по документи аз и съпругата ми сме собственици, имаме нотариален акт, нямам ключове”.

NOVA потърси за коментар брокерката Ана Георгиева. Тя изпрати писмен отговор: „По отношение на Венелина Велкова категорично заявявам, че съм потърпевшо лице. След нейното решение да продаде имота си, тя започна да ми предоставя всички свои задължения, които трябваше да бъдат платени преди продажба. Задължения към голям брой частни съдебни изпълнители, „Топлофикация”, Софийска вода, Енергоснабдяване и НАП. Тези задължения надхвърляха сумата от 40 000 лева и са заплатени предимно с мои собствени средства по банков път. Продажната цена на имота е получена в цялост от Венелина Велкова на два транша. Тя се опасяваше от блокиране на средствата и по други нейни задължения, поради което е търсила моето съдействие чрез използване на мои сметка, за да предотврати принудителни изпълнения. Венелина е получила изцяло продажната цена, за което има множество документи и банкови извлечения, удостоверяващи това твърдение. Всички оригинални документи, представляващи доказателства, са предадени с протокол за доброволно предаване по текущото досъдебно производство по описа на 05 РУ СДВР.”

От Софийската районна прокуратура обясниха, че по случая тече разследване: „По случая е образувано досъдебно производство за измама. В хода на досъдебното производство до момента са разпитани свидетели, изискани и приобщени са документи, внесено е искане за разкриване на банкова тайна, изискана и приобщена е информация от Столична община. След множество указания наблюдаващият прокурор е установил, че делото не е водено ритмично и не са били изпълнявани своевременно дадените от него указания. По тази причина делото е иззето от 5 РУ и е възложено на друго районно управление към СДВР. След отстраняване на забавянето разследването по случая продължава и е в напреднал етап.”

Прокуратурата проверява и друг случай, свързан с брокерката Ана Георгиева. При него е направен опит да се продаде жилището на жена с начален стадий на Алцхаймер. Стойчо Стойнев забелязал апартамента в сайт за продажба на недвижими имоти, като по думите му, обявата била публикувана от брокерката Ана Георгиева.

„Апартаментът се намира в кв. „Красна поляна”, 65 квадрата е, за 115 000 евро. Отидох на оглед със зет ми, където ни отвори господин, който се явяваше колега на въпросната Ана Живкова Георгиева. Проведохме огледа и два дни по-късно прецених, че апартаментът ми допада и реших да оставя капаро”, разказва Стойчо. Сумата, която му е поискана за стоп капаро е 2 000 евро. Оставил е парите на брокерката Ана Живкова Георгиева.

Въпреки, че апартаментът бил пуснат в сайт за продажба на имоти, собственичката Катрин твърди, че не е искала да го продава. Твърди и че не е знаела ,че ще се прави оглед. „Нямам къде да живея”, казва Катрин.

Стойчо посочва, че му е казано, че жената е на работа и не може да присъства на огледа. „На огледа беше въпросният чуждестранен господин, който се представяше за неин съпруг”, допълва Стойчо.

Сестрата на Катрин – Илияна Друмчева, чиито апартамент е продаван по думите ѝ без нейно желание, обясни, че от няколко години тя е с начален стадий на Алцхаймер. Губела се и лежала няколко пъти в болница. „Тя трябва да се лекува и да пие лекарства, губи ориентация”, допълва Илияна.

Мъжът, който искал да купи апартамента на Катрин, твърди, че не е знаел за заболяването на жената. Сключил дори предварителен договор с нея.

„Беше по-мълчалива, по дръпната, но има хора всякакви. Запознахме се. След подписването на договора се поздравихме за сделката”, казва Стойчо.

До изповядването на сделката брокерката Ана Георгиева му поискала пари няколко пъти, твърди мъжът.

„Първо ми поискаха 2 000 евро за стоп капаро, за да може обявата да бъде свалена. След това вече минахме към предварителния договор, където аз заплатих комисионната, която се беше 3 000 евро. Изплатих 5000 евро и 2000 евро – двете суми бяха за ремонтни дейности. След това вече са преведени и останала част от 10%, които бяха на стойност от 16 7000. Така стават общо 20 500 евро. Разписахме договори за предаването на парите. Впоследствие установихме, че разписаните договори са били с различни фирми, които малко нямат капитал, за да изплатят каквото и да е било”, разказва още Стойчо.

Седмица преди да отидат при нотариуса станало ясно, че продавачката Катрин не е извадила необходимите документи за изповядването на сделката, а нотариускатa Зорница Тодорова отказала да я изповяда, защото видяла, че Катрин има някакъв проблем.

„Както се изисква от закона, направих необходимите справки за лицата и имота. Лицата, съгласно закона и справките, които направих, не бяха недееспособни. В кантората дойдоха купувача с две жени, представящи се за брокери и Катрин Петкова в неугледно състояние (нямаше връхна дреха, независимо от студеното време навън и боса, но въпреки това носеше в себе си лична карта). Което събуди в мен подозрение, че Катрин е в адекватно състояние. От самият разговор с Катрин, разбрах че липсва разбиране относно характера и правните последици на сделката, невъзможност да формира и изрази валидна, свободна и съзнателна воля и липса на годно волеизявление за разпореждане с недвижим имот. След като заявих категоричен отказ да сключа сделката с недвижимия имот, в кантората възникна напрегната обстановка”, пише Зорница Тодорова.

„Нотариуската, когато излезе, каза, че нещо не ОК с тази жена. Че не ѝ се вижда добре. Самата Катрин се обърна и каза: „Аз не знам кой сте Вие, аз не мога да разписвам документация, нямам право. Нещо, което е напълно ново“, казва Стойчо.

А Катрин споделя, че нотариусът е казала, че трябва да се внимава и е заявила, че отказва да се занимава с тази сделка. „Точно тя каза – внимавай, тези са ги давали по телевизията. Те са вика такава мафия”, допълва жената.

Така Стойчо не успял да купи въпросния апартамент. Подал е сигнал в прокуратурата и се надява да си върне парите си.

„С Ана се чухме наскоро. Тя пожела да ѝ разпиша едно споразумение, защото явно са започнали да я притесняват от полицията. Споразумение за връщане на парите и че тя не е била нейна вината за разпадането на сделката”, казва Стойчо.

Засега брокерката Ана Георгиева не е върнала парите на своя клиент. За случая с жилището на Катрин изпрати на NOVA следния отговор: „Срещала съм Катрин Петкова само 2 пъти за повече от 7 месеца, докато тя желаеше да продаде жилището си. Тя беше клиент на друг колега. Не съм водила клиенти. Въпреки множеството огледи на нейното жилище, мой клиент – Стойчо Стойнев, прояви интерес към имота и подписа предварителен договор като преведе задатък по личната банкова сметка, посочена от Катрин. След получаването на задатъка, Катрин отказа да продаде жилището, както и да върне полученото капаро, въпреки че сделката не се осъществява по нейна вина. Аз съм получила от клиента си комисионна и са ми възложени ремонтни дейност, за което имаме надлежно оформени и подписани договори. Отношенията между нас са от гражданско-правно естество и ще бъдат уредени по между ни. Видно от банковите преводи и подписан договор, единствено лице, което се е възползвало финансово от тази ситуация е Катрин. Същата след 7 месеца огледи и целесъобразно поведение в полза на продажбата на жилището си, след като привидно законно получи значителна сума, се сети, че има здравословни проблеми.”

Засега брокерката Ана Георгиева не е върнала парите на нейния клиент. От Софийската районна прокуратура обясниха, че по случая е възложена проверка, която е започнала в началото на миналия месец. Допълват, че през 2026 г. Ана Георгиева е предадена на съд по обвинение за други две измами, свързани с даване на капаро за покупко-продажба на недвижим имот, като с това е причинила имотна вреда на две лица.

Брокери пред фалит: Имотният балон гръмна

Posted on: януари 10th, 2026 by МИГ No Comments

Вече 10 дни България пазарува в евро. Превалутирането показа някои покачвания в цените на продукти, а властта се зае с повсеместни проверки, за да няма спекула.

След бума на продажби в края на 2025 година, в първите дни на януари се забелязва застой в продажбата на апартаменти и къщи край морето. Валентин Славов от София е решил да си купи апартамент на морския бряг още в началото на годината. Търси имот и за бизнес цели, и за лично ползване. Готов е да купи и терен за построяване на къща. Към момента не отчита ръст на цените.

„Въпросът е дали да изчакаме малко и да видим дали е надут балонът предварително заради еврото. И дали цените ще тръгнат нагоре-надолу”, сподели той по НОВА. „Цените в България все още даже не мога да кажа, че са догонили европейските. Може би ще има някакъв ръст около 5-10 процента, който е напълно нормален”, сподели Елена Тончева, брокер.

В първите дни на януари, след въвеждането на еврото у нас, брокери отчитат за кратко застой на пазара за недвижими имоти. Прогнозират обаче, че интересът към закупуването на имот ще се възстанови изключително бързо и тази година обичайното заспиване на пазара в първите 3 месеца на година сега няма да го има.

„В началото на годината, има доста голямо търсене на имоти, не само на Черноморието. Хората се притесняваха и сега вече като видяха, че не е страшно, започнаха да търсят”, допълни брокерът.

Най-сериозен бил интересът към апартаменти.  От Агенции за недвижими имоти обясняват, че след влизането на еврото не забелязват покачване на цените на квадратен метър, предвид факта,че и досега офертите са били в евро.

„Да, има продавачи, които си мислят, че ще се качат цените, но засега в момента пазарът е спокоен”, обясни брокерът Алберт Георгиев.

Защо банки отпускат 30-годишни ипотеки на 65-годишни панелки

Posted on: април 6th, 2025 by МИГ No Comments

Темата за имотния пазар у нас е винаги актуална. Тя особено набира сила в момент като този, в който се очаква България официално да получи покана за еврозоната. Така от 1 януари 2026 година може всичко да не е същото. Ще скочат ли цените на апартаментите? Какво ще стане с ипотечните кредити и лихвата?

„Пазарът е много активен. Голяма част от хората, които имат имоти, не желаят да ги продават, преди да приемем еврото като валута. У тях има притеснение, че имотите могат да поскъпнат. Това обаче е малко вероятно“, казва брокерът Антон Илиев в интервю за агенция „Блиц“.

„Ако приемем еврото от 1 януари 2026 г. вероятно ще станем свидетели на спекула както при всички видове стоки и услуги. Предполагам, че до 9 месеца всичко ще се нормализира, защото е много възможно хората да не купуват просто ей така заради еврото. Те гледат в момента да купуват.

В същото време може да се увеличи предлагането на имоти от собственици, които сега не искат да продават с идеята да изчакат. И като изчакат, е възможно предлагането да застигне търсенето, защото сега търсенето е много по-голямо. Няма да има резки скокове, но няма да има и резки спадове. Трябва да има баланс. Сега работата е объркана. Продават се панелни апартаменти на много високи цени. Просто хората нямат избор.“

„Търсят се готови апартаменти с разрешение за ползване. Всичко, което е в стореж, то се изкупува още на дупка и го няма на пазара. Те, строежите, си се влачат с години. Най-търсената стока е готово и ремонтирано жилище – до ключ. Такива естествено са по-скъпи. В момента е по-изгодно да се продава. Още след края на пандемията е така. Всички ценови нива изглеждат абсурдни. Всяка година всеки си казва, че панелката е абсурд да струва толкова, а тя става по-скъпа и по-скъпа. До голяма степен панелката е властелинът на имотния пазар. Те са си здрави.

Подценяват ги, защото се говори за някакъв 50-годишен експлоатационен срок, който е само на документи. Доказано е, че не работи. Иначе, например, половин София да е паднала вече. Има 65-годишни панелки, за които банката отпуска ипотека със срок от 30 години. Щом банката го прави това, коментарът е излишен.“

„От началото на войната в Украйна се вдигнаха драстично. Вероятно е заради руснаците и украинците, които дойдоха, спасявайки се от куршумите. Те вдигнаха много цените. Повечето наемодатели не ги искат и обявяват 2 или 3 депозита като условие. Така наемите скочиха с близо 50%.

Има голямо търсене. Ще стават все по-търсени апартаментите под наем. При тези високи цени на имотите е нормално да има все повече хора, които да си живеят под наем, а не в собствено жилище. Има голяма част от хазяите, които не са наясно с пазарните цени. Дават жилищата си за по 300 лева, а могат да приберат 3 пъти повече“, допълни брокерът.

Брокери отвличат, бият и връзват със свински опашки мъж заради пари от продажба на имот

Posted on: септември 16th, 2024 by МИГ No Comments

Ана Георгиева и приятелят ѝ Борис са брокери, подсъдими за два случая на отвличане, закана за убийство и нанасяне на телесна повреда.

Твърди се, че собствениците на имотите са държани принудително в апартаменти, карани да подписват документи, бити, заплашвани и черпени с алкохол.

При единия от случаите става въпрос за заплахи с цел принудително предаване на 85 000 лева, получени от продажбата на имот в София. По това дело Георгиева лежи в ареста към Сливенския затвор в продължение на осем месеца, след това една година е под домашен арест. От няколко дни е на свобода срещу парична гаранция. През 2011 г. е осъдена условно за разбиване на хотелски стаи с цел обир. След споразумение с прокуратурата е реабилитирана.

Приятелят ѝ Борис излежава присъда в затвора в Казичене за шофиране след употреба на алкохол.

Георги Хайнц от София се запознава с брокерката през юни 2020 г., когато решава да продаде къщата си в „Борово“. Живеел сам и страдал от алкохолна зависимост. Преди няколко месеца заминава за Германия, като поддържа връзка със съпруга на своя братовчедка. Той застава пред камерата на Нова телевизия.

Mъжът разказва, че от известно време телефоните на Георги са изключени. „Брокерката беше казала, че ще му намери апартамент на ниска цена, за да му останат пари за живеене“, обясни той.

След като пуснала обяви за продажба на къщата, поканила Георги в къща в „Бояна“, за да говорят за сделката. След като съпругът на братовчедка му заплашил, че ще подаде сигнал в полицията, Георги бил пуснат, но вече имал опасения, че ще бъде измамен. Когато Георгиева намерила купувач, все пак мъжът решил да остави на нея да посредничи при сделката. Къщата била продадена през пролетта на 2021 г., като по сметката на Георги постъпили около 90 000 лева. След това мъжът изчезнал за месец, а при завръщането си твърдял, че е държан насила в апартамент в кв. „Манастирски ливади“. Приятелят на брокерката го чакал там и го ударил с лост и му счупил челюстта. Казали му, че е отвлечен. По тялото му имало белези от връзване със свински опашки, а самият той твърдял, че бил упояван с медикаменти и напиван. Ана Георгиева и Борис го убеждавали, че ако ги упълномощи да изтеглят парите от продажбата, ще го освободят.

Георгиева позвънила на съпруга на братовчедката на потърпевшия и му казала, че Георги е в „Пирогов“. Докато е бил отвлечен, мъжът споделя, че е подписал документи, с които упълномощава брокерката да тегли неограничени суми от банковата му сметка. Тя имала претенции, че Георги ѝ дължи 100 000 лева.

След като го изписали от „Пирогов“, установил, че парите от сметките му са изтеглени от Георгиева. Извлечения от банката са предадени в прокуратурата. При тегленията е поискано потвърждение по телефона от Георги. Неизвестен мъж се представил за него и потвърдил трансакциите.

От няколко месеца потърпевшият е в Германия и връзка с него няма. Делото е в съдебна фаза. След началото му с мъжа се свързала жена, представила се като Диана, която казала, че може да му съдейства. Тя е герой от друг материал на „По следите“, в който се представи като приятелка на Юлиян Димитров, разследван за спорове с недвижими имоти, изнудване, лихварство и закани с убийство.

Според Диана той я е информирал за промяната на местоположението си в Германия. Тя твърди, че не е знаела кой е Георги и коя е Ана преди да го срещне в залата. Към момента е обявен за международно издирване.

Откриваме Георгиева дни след като е излязла от ареста, в опит да продаде нов имот. Тя заплашва екипа на NOVA с убийство. По съвет на човек, с когото говори по телефона, Ана вика полиция. След това брокерката твърди, че ѝ прилошава и полицаите викат линейка. Впоследствие звъни на екипа ни с молба да не се излъчва репортажът и желае да даде интервю с адвоката си, но без да коментира Георги Хайнц, тъй като делото е в съдебна фаза.

Споделя, че реакцията ѝ при вида на екипа е била първична. Уточнява, че има заболявания, които са диагностицирани, а рязката смяна на настроенията се дължи на биполярно разстройство.

Брокер ми мига, мамо, брокер ми мига…

Posted on: декември 20th, 2022 by МИГ No Comments

Последно повикване за купувачите на имоти! Кой се качил, качил: имотният пазар отлита! Всъщност той не отлита. А се приземява и някои твърдят – тежко, защото имотният балон ще се спука.

Само че брокерският оптимизъм не обръща внимание на това. Търговецът си е търговец – той продава докато може.

През последните месеци брокерите през ден ни заливат с информация за огромното търсене на имоти, за непрестанно растящите цени, рекордно ниските лихви по ипотеките… Внушавайки, че точно сега е времето да направиш инвестицията на живота си, защото и без това спестяванията в банките се топят. Дори и пандемията помага – в изолация хората спестявали повече и искали ново, по-просторно жилище, защото работели вече вкъщи, а и децата учели пред домашния компютър.

Подобни анализи единствено наливат масло в огъня – цените на жилищата растат с двуцифрени размери годишно, банките усилено кредитират (над 5 млрд. лв. само през 2021 г.), инвеститорите разпродават още преди първа копка. В София вече се смята за нормално да се платят 90-100 хил. евро за двустаен апартамент, при положение че само допреди три години за дълъг период от време тези жилища струваха не повече от 60-65 хил. евро.

След срива на пазара на имоти у нас вследствие на финансовата криза от 2008 г. цените на жилищата са нараснали с 45%, показва статистиката – сравнението е 2021-а спрямо 2015 година. За София нарастването е над 60 процента.

Агенциите за недвижими имоти и строителните предприемачи, които имат най-голяма изгода от ръста на цените, обаче постоянно ни успокояват, че всякакви аналогии със спукването на балона преди 10 години са неуместни.

На другият полюс е трезвият поглед на икономическите анализатори. “Ръстове на цените от над 10% годишно се смятат за нездравословни”, казва кредитният експерт Тихомир Тошев. И дава съвет: Купувайте жилище с кредит, само ако наистина имате нужда от този имот. С инвестиционна цел жилище се купува единствено с готови пари.

Защото при спукване на инвестиционния балон цените падат, в резултат на което ипотечният дълг може да се окаже по-голям от стойността на притежавания имот. Но и другите играчи ще пострадат – след такъв срив за дълъг период от време банките силно свиват кредитирането и жилищният пазар замира.

„Това няма да свърши никак добре за купувачи, инвеститори, строители и банки – след вече започнал процес на агресивно покачване на лихвите от ФЕД и ЕЦБ, пазарът на жилища в България и особено в София раздува още балона”. За това предупреждава и Лъчезар Богданов, главен икономист в Института за пазарна икономика.

Той ни дава дори и „техническите данни” на балона:   33% ръст на разрешенията за строеж на жилищни сгради в столицата през третото тримесечие на 2022-ра спрямо година по-рано, а на започнатите строежи – с 36% (според Разгънатата застроена площ – РЗП). Както и 56% ръст на разрешенията за строеж общо за страната през третото тримесечие и на започнатите строежи – с 32% (според РЗП).

“Разглеждането на недвижимите имоти и жилищата в частност като инвестиционен актив отделя цената им от фундаменталните фактори на търсенето и предлагането. Непосредствената последица е, че жилищата стават все по-недостъпни за част от домакинствата, независимо от по-благоприятните условия за кредитиране. Подобно раздуване на цената на активите носи значителен финансов риск. Още повече, част от покупките не са мотивирани и подкрепени от натрупани спестявания, а се финансират чрез дълг в очакване на печалба чрез бъдеща препродажба”, коментира Богданов.

Тези темпове в условията на висока инфлация и предстоящо вдигане на лихвите по кредитите рано или късно ще доведат до пазарни сривове. Предлагането рязко ще надхвърли търсенето и цените ще се сринат. И това, според редица наблюдатели, ще стане по-скоро рано, отколкото късно.

Колко страшно ще е, ако се вдигнат лихвите по старите кредити?

Хората се вторачват в очакваното вдигане на лихвите и го възприемат като най-лошото нещо, което ще се случи. Така мислят и тези, които вече имат кредити, и онези, на които им предстои вземането на заем. Но покачването на лихвите не е най-лошото, предупреждава в свой анализ Поля Христова.

Разбира се, логично е хората да се притесняват дали ще могат да си обслужват кредита, ако лихвата започне да скача. Дали няма да останат на улицата, ако спрат да плащат ипотеките си.

Първо, нека да кажем, че няма знак за равенство между „двойно скочила лихва“, примерно от 3 на 6 процента и „двойно скочила вноска“.

А и към момента нито едно правителство, камо ли БНБ, може да си позволи да изпусне толкова много нещата, че да има резки скокове в лихвите.

Нека не забравяме, че целта на банките и на правителствата не е да затрият хората, вкарвайки ги в непосилен дълг, че да ги демотивират и те да спрат да плащат. Нито на банките, нито на правителствата им трябват „мъртъвци“.

Необходими са им хора, способни да плащат. 

Да, повишаване на лихвените проценти ще има. България не е изолиран остров и след като в света започват промени в лихвената политика, нормално е те да достигнат и до нас. Макар и със закъснение, както винаги. Най-вероятно лихвите по кредитите ще се покачват постепенно с по 0.25, 0.50, 0.75 процента. Сигурно ще има и по няколко повишавания. Но не очаквам от 2.5% примерно да се събудим една сутрин направо с 5%, казва Христова.

Ето защо тя дава следните примери:

  • Ако изтеглите кредит в размер на 100 000 лева за срок от 15 години и лихвата ви се покачи двойно – от 3 на 6%, вноската ви ще скочи  от  690.58 лева на 843.86 лева – със 153.28 лева. Това са 22.20 процента;
  • Ако изтеглите 100 000 за срок от 20 години и лихвата ви от 3% стане 6%, вноската ви ще нарасне от 554.60 лева на 716.43 лева – със 161.83 лева. Което са 29.18 процента;
  • Ако. изтеглите 100 000 за срок от 30 години и лихвата се вдигне от 3 на 6%, вноската ви ще е скочи от 421.60 лева на 599.55 лева – със 177.95 лева или 42.21 на сто.

Значи, колкото по-дълъг срок на кредита сте избрали, толкова по-голямо е процентното увеличение на вноската. Но в никой случай тя не се покачва двойно.

Така че дяволът не е толкова черен. Но е Дявол!

Чавдар Цолов, Банкер

Пазарът на жилища – бързи сделки със спестени средства

Posted on: август 8th, 2022 by МИГ No Comments

Все по-малко огледи са нужни на купувачите в София преди да пристъпят към сделка за жилище. Ако към края на юни миналата година малко над една трета от хората са реализирали покупката след едно-едиствено посещение на имота, то в средата на тази година този дял нараства до 42 на сто. Това сочат в данните на агенция „Имотека“ за пазарните тенденции към средата на динамичната 2022 година.

„Въпреки явните признаци на охлаждане и по-малък брой на запитванията, хората, които са планирали сделка днес, я сключват, при това изключително бързо”, коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор на „Имотека“. „От един до три огледа са нужни на 21% от нашите клиенти, докато през второто тримесечие на миналата година техният дял беше 10 на сто. Бързите решения говорят, че от пазара вероятно ще се оттеглят инвестиционно настроените клиенти, както и тези, които нямаха реална нужда от имот, а се възползваха от изгодните условия. Купувачите с реална нужда от жилище обаче ще останат на пазара”, допълва Атанасова.

По думите ѝ, преобладава и групата на клиентите, които реализират покупката си в рамките на един месец – 64% от всички, на фона на 40% година по-рано. Общо 16% пък се сдобиват с имот за период от един до три месеца. На практика 80% от клиентите стигат до сделка в рамките на три месеца. Заедно с тази тенденция, растат и покупките със спестени средства, посочва тя.

Хората с повече спестени средства и възможност за голямо самоучастие бързат да се възползват от все още рекордно ниските лихви. Растящата инфлация и негативните прогнози за зимата ги кара да открият сигурна възможност за вложение в кратък срок. Техният дял леко нараства, докато броят на потребителите, които финансират над 50% от стойността на сделката си с ипотека, плавно намалява към средата на годината.

На фона на растящите обеми ново строителство, предлагането в центъра и старите квартали на столицата става все по-дефицитно. В средносрочен и дългосрочен план това ще направи цените на тези жилища най-устойчиви, докато нивата при незавършените сгради е възможно да бъдат под натиск към края на годината, прогнозират от компанията. Към момента обаче сме свидетели на продължаващ ръст на цените и в четирите големи града в страната, отчитат още от „Имотека“. В София средната цена на кв. м вече е около 1600 евро/ кв. метър.

Отстъпките тепърва ще играят по-съществена роля на пазара на покупко-продажби. Макар делът на сделките без коментар в цената да продължава да расте в рамките на тримесечието, последните седмици са на път да обърнат тенденцията.

„Все по-чести са случаите, в които офертната цена претърпява коментар с 5-10%, дори 15 на сто. Това е валидно особено при онези собственици, които не искат да чакат, а и се опасяват от предстоящ спад. Към момента обаче продължават да преобладават продавачите, които не са готови да преговарят, особено, ако офертните им цени са разумни и отговарят на пазарната реалност”, посочва Атанасова.

Тристайните жилища леко отстъпват на двустайните през първото полугодие на тази година. Те формират една трета от всички сделки, докато покупките на двустайни жилища достигат 40 на сто. Следващият най-популярен имот за периода се оказва гаражът – тези сделки представляват 8% от всички, посочват от компанията.

„Превесът на двустайните апартаменти има своето логично обяснение. Те традиционно, освен с цел за отдаване под наем, се търсят и за вложение на спестяванията. Сигурното съхранение на парите се превърна в ключов приоритет за повечето хора в условия на нестабилна политическа и икономическа ситуация, заедно с тревожните прогнози за предстоящата зима. Затова и не са малко купувачите, които се стремят да вложат парите си в имот, независимо дали той им е необходим в момента или не. Така клиентите с по-малки бюджети станаха предпоставка за ръст в дела на сделките с двустайни апартаменти”, казва Атанасова.

Тарикати продават имоти на космически цени, идиоти ги купуват

Posted on: април 10th, 2022 by МИГ No Comments

Къща в Сиена, Италия, се продава за 95 хил. евро. Тя се състои от 3 спални, кухня, хол с камина, баня с тоалетна, изба, тераса 30m² с красив изглед. На 95 км е Флоренция, а на 50 км – Средиземно море. Къщата е обзаведена перфектно, по стените са подредени оригинални картини.

Подобно е положението с цените във Франция, Испания, Португалия, Германия. В съседна Турция се продават чудесни имоти и жилища почти на половина по-евтини от подобни в България. В добър квартал на Истанбул напълно обзаведен апартамент от 245 кв. м. в затворен комплекс се продава за 213 хил. евро.
В Гърция цените са сходни с тези у нас, но предлаганите имоти като качество и месторазположение са далеч по-привлекателни.

Някакви идиоти, които пълнят медиите с платени участия и публикации, ни манипулират, как цените у нас скачали като ужилени заради войната в Украйна, инфлацията, поскъпване на някои строителни материали и пр. Това сигурно го има, но далеч не и в размера, за който ни говорят наглеците от строителния бранш и агенциите за имоти. Картелът е очевиден. Изкуствено поддържат високи цени, на хората се внушава, че е най-добре по време на криза да инвестират в недвижими имоти. Никой не говори за ниското качество на изпълнение, за скапаните материали, вложени в строителството, за калпавото проектиране и изпълнение, за неуредиците по собствеността, тежестите на строителни фирми и фирми продавачи.

Дори в САЩ, в големи градове или в квартали и селища до тях се продават перфектни къщи и имоти с всички възможни екстри и обзавеждане на цени от 60 до 300 хиляди долара. На такава цена в България се предлагат истински съборетини, къщи с клозети на двора, незавършени жилища в големите градове и прочие имотни недоразумения.

Лъжат ни! Но не са виновни строителите и търговците, част от които от години са в редичките на милионерите и олигарсите, а всички наивници, които теглят кредити като малоумни, продават каквото имат в провинцията на безценица и купуващи каквото им попадне в София, само и само да станат столичани или да осигурят следващите поколения. Страшна простотия и примитивизъм.

В сегашната криза тарикатите продавачи, ще изпързалят идиотите купувачи – едните ще трупат пачки, другите ще плачат и ще са роби до гроб.

Трябва малко и акъл.

Фрог нюз

Има ли балон на пазара на недвижими имоти?

Posted on: февруари 21st, 2022 by МИГ No Comments

През последните седмици редица „анализатори”, собственици на агенции за недвижими имоти, брокери и строителни предприемачи редовно ни заливат с информация за „активния имотен пазар и огромното търсене”, за непрестанно растящите цени, рекордно ниските лихви по ипотеките, внушавайки ни, че точно сега е времето да направим „инвестицията на живота си”, защото „и без това спестяванията в банките се топят”. Отново и отново ни се втълпява, че българите масово живеят в собствени жилища, че традицията по нашите земи била да притежаваш дома си, а не да живееш под наем. Това до голяма степен е така, но при сегашните цени на жилищата в България  е все по-трудно да сбъднете мечтата за „собствен дом” в София или в някои от другите по-големи градове.

Много хора започнаха да рискуват и да теглят кредити, които сега са при сравнително ниски лихви, но какво ще се случи в бъдеще …  дали няма да скочат лихвените проценти и ще могат ли да покриват вноските си, ако доходите им намалеят.

В България цените на жилищата растат с двуцифрени размери годишно, банките усилено кредитират (над 5 милиарда лева само през 2021 година), инвеститорите разпродават още преди първа копка. В София вече се смята за нормално да се платят 90-100 хиляди евро за двустаен апартамент, при положение че само допреди три години тези жилища струваха не повече от 60-65 хиляди евро и то за дълъг период от време.

Икономисти обаче смятат, че още през тази година може да настъпят събития, които да отключат спукване на жилищния балон. Те предупреждават, че пазарът на имоти върви към поредно надуване на цените, като всички индикатори потвърждават това.

„Подобно раздуване на цената на активите носи значителен финансов риск. Още повече, част от покупките не са мотивирани и подкрепени от натрупани спестявания, а се финансират чрез дълг в очакване на печалба чрез бъдеща препродажба“, коментира Лъчезар Богданов от „Института за пазарна икономика“ (ИПИ).

По време на пандемията цените на имотите в България скочиха. „Жилищният пазар – не сега от момента, а от последните 3 години, е балон”, заяви преди дни пред БНР икономистът проф. Красимир Петров.

„Нашият пазар е на нива, които са осезаемо по-високи от пика на предходния балон от 2008 година. Няма как експерти да твърдят, че един ръст на жилищата от 25 до трийсет и няколко процента годишно не е балон. Няма как да противоречат, че това не е пренагряване на пазара“, категоричен е проф. Петров.

БНБ също предупреди, че се забелязва тренд към имотен балон и нареди на банките да увеличат до 1 октомври 2022 година буферите си заради евентуален ръст на лошите кредити, което се очаква да охлади малко кредитирането. В големите градове покупките на жилища със заеми са около 25-35%, а за София достигат 50 процента, показва статистиката.

В началото на месеца гуверньорът на БНБ Димитър Радев прогнозира пред Асоциацията на търговските банки в България, че през 2022 година ще са изправени пред ситуация на „пpeoбpъщaнe нa лиxвeния циĸъл“ заради оттеглянето на стимулиращата парична политика на ЕЦБ, характерна за последните години. А това означава само едно – лихвите да тръгнат нагоре и кредитите да поскъпнат, в това число и по вече действащите договори.

Очаква се още в средата на март Федералният резерв на САЩ (ФЕД)  да започне повишаване на лихвените проценти, а Европейската централна банка да го последва до края на годината. Ако и когато това стане, лихвите ще скочат и в България, най-малкото поради това, че левът е „вързан” за еврото в условията на валутен борд у нас.

Лихвите по ипотеките в САЩ вече са по-високи от тези в България – средно 3.8 % при договор за 30 години (businessinsider.com) при средно 2.2 процента у нас.

Ако наистина има балон на пазара у нас и той се спука, както стана през последните три месеца на 2008 година, то тогава… много хора „ще плачат”. Рязкото повишаване на лихвените проценти по кредитите може да доведе до срив на пазара на недвижими имоти и до тяхното поевтиняване, което може да изиграе лоша шега на собсвениците на апартаменти и къщи, закупени и чрез ипотечен кредит. Ще кажете – „какви високи лихви, какви пет лева”?! Та банките дават кредити при ниски лихви в момента. Да, но до кога?

……………………………………..

Изправени пред безпрецедентна инфлация в Еврозоната, представителите на ЕЦБ постигнаха в началото на този месец съгласие за намаляване на мерките за подкрепа, които включват рекордно ниски лихви. Те се споразумяха за ограничаване и на програмата за покупка на облигации, позната като PEPP, която бе създадена по време на пандемията. 

„Европейската централна банка (ЕЦБ) трябва да намали покупките на облигации през лятото, с което ще си даде повече гъвкавост откъм време за всяко последващо лихвено повишение”. Това мнение изрази преди дни членът на Управителния съвет на ЕЦБ и гуверньор на Словашката централна банка Петер Казимир, цитиран от Bloomberg.

Гуверньорът на Германската централна банка Йоахим Нагел и този на централната банка на Нидерландия Клаас Нот директно призоваха Европейската централна банка да започне да повишава лихвените проценти през тази година. Ако това се случи, то неминуемо ще последва повишаването на основния лихвен процент от страна на Българската народна банка (БНБ), който в момента е 0.00%. Това директно ще принуди търговските банки у нас да вдигнат лихвите по ипотечнти кредити, които са основното „гориво” на ескалиращите цени на пазар на недвижими имоти.

Пламен Пенчев, Гласове

Строители и брокери ще надуват имотния балон и през 2022 г.

Posted on: януари 18th, 2022 by МИГ No Comments
Цените на недвижимите имоти ще продължат да растат и тази година, защото техният връх все още не е достигнат както за старото строителство, така и за новото. Това заявиха брокери и строителни предприемачи на форум за недвижимите имоти.

Според тях в страната няма опасност от ценови балон на пазара на жилища, въпреки същественият скок на цените в последните две-три години и предупрежденията от страна на централната банка към търговските банки да бъдат внимателни с кредитирането.

„В момента ситуацията е много по-различна от 2008 г. Тогава експанзията на кредитирането вървеше заедно с ръст на цените, с високите лихви по кредитите и високи лихви по спестяванията. Сега ниските лихвите по кредитите са провокатор за ръста на цените. Имаме повишаване на доходите и на спестяванията, имаме и четири пъти по-евтина цена на парите“, посочи Гергана Бахчеванова, изп. директор на агенцията за недвижими имоти „Адрес“.

„За балон се говори от повече от две години. Клиенти горко съжаляват, че преди година-две години не са купили жилище и вече са изтървали 20-30%. Търсенето все още изпреварва предлагането. За ново строителство не само че няма балон, но още не е постигнат върхът на цените“, заяви Ирина Кънева от строителната фирма BLD. Тя припомни, че пандемията е донесла драстичен ръст на цените на строителните материали и на труда, което няма как да не се отрази на цените на новото строителство.

Според кредитният експерт Тихомир Тошев обаче пазарът вече се е запътил към ценови балон. „Ръстове от над 10% на цените годишно се смятат за нездравословни“, каза Тошев. И припомни, че имотният балон през 2008 г. е започнал да се надува от 2003 г., като за 6 години цените на имотите са нараснали със 130% или с 20-30% годишно.

След кризата през 2008 г. за последните 10 години цените на имотите у нас са нараснали с 43%, стана ясно на форума. Годишно цените растат с до 10% годишно, но през 2017 г. увеличението е с 14%, а за 2021 г. в София цените на жилищата са скочили с 15%. „Трябва да проявяваме разум, за да може всички участници на пазара на имоти да се радваме по-дълъг период на добри години“, заяви Тошев. Той обясни, че след спукване на балона ще последва период от задържане на цените, но и задържане на сделките с имоти, пише още „Сега“.

Брокери обаче обясняват високия ръст на цените през 2021 г. – най-вече в столицата и няколко от големите градове в страната – с това, че се купуват повече завършени жилища, в които не се налага купувачът да достроява или да прави ремонти.

Всеки сам си преценя: Как собствениците на имоти определят цената им?

Posted on: януари 17th, 2022 by МИГ No Comments

Вероятно сте един от многото българи, които е поглеждам имотния пазар през последните година-две, изкушен от вложение в недвижима собственост или нужда да закупи жилище за семейството си.

Също така вероятно ви е направило впечатление значителното повишаване на цените на имотите особено в Пловдив, София, Варна и Бургас, пише Трафикнюз.

В социалните мрежи има редица групи за покупко-продажба на имоти, в които ежедневно се публикуват десетки оферти. Автори разбира се са основно имотни агенции, макар и да не липсват собственици, които са решили да търгуват сами. В коментарите под обявите обикновено започват дълги спорове за цените на предлаганите жилища, а всеобщото мнение, е че те са прекомерно завишени. Състоянието на домовете, както и очевидни несъответствия между литературните описания и снимковия материал също пораждат ожесточени дискусии.

И наистина, не може да не направят впечатление рекордните цени. Бърза справка показва, че средната цена за стандартно семейно жилище в Пловдив – т.н. такова над 70 кв.м. е 1000 евро за кв.м. При малко по-големите имоти цените са средно около 1200 евро за кв.м.

Официалната статистика в портала на НСИ сочи, че общият индекс на цените на имоти в Пловдив е нараснал с 6% само за първите 9 месеца на 2021. Изчакват се данни и за последното тримесечие на годината, което обикновено бележи сериозно повишаване.

Как се определят продажните цени на имотите?

Има редица фактори, които определят цените на имотите. Някои от тях са макроикономически и финансови, други обусловени от пазарната икономика. Третата графа засяга самите качества на имота, но при нормално функциониращи пазари, т.е. балансирани, не би трябвало тези качества да могат да варират цената в огромни, ако не безкрайни, диапазони. В нашия сценарий обаче последното твърдение категорично не отговаря на реалността.

На първо място голямо значение за цените на имотите, в частност тези ново строителство, има значение цени на строителни материали, труд, цена на електроенергия, горива и т.н. Тоест инфлацията например може да даде огромно отражение.

Второ, лихвените проценти по кредитите, условията и достъпността на банковото кредитиране, буферите и други финансови параметри ускоряват или забавят ръста на цените. Водят и до кризи, както ни напомня историческия опит от 2008-2009.

На трето място играе роля пазарния принцип на търсене и предлагане. Винаги когато търсенето изпреварва предлагането цените са във възходящ тренд. От друга страна определящо за цената на имотите е населеното място, позиционирането му по райони, големина, вид на сградата, в която се намира, вида строителство, етаж, изолация, отопление и т.н. – зададени параметри на имота, които трудно или скъпо се променят. Останалите фактори касаят всички подобрения на жилището, които вдигат цената.

Как в Пловдив и големите градове в страната се определят цените на имотите?

Преценяваш колко пари ти трябват и обявяваш имота си на съответната стойност – този меко казано странен принцип за пазарна оценка на имота използват масово собствениците на имоти в големите градове.

Пазарът в Пловдив е енциклопедичен пример за този феномен. Видим е и с не въоръжено око при кратка справка между различни имотни обяви. Да вземем например апартамент в сграда от 70-те години на 20 век, който няма никакви подобрения. С квадратура от около 100 кв.м., подове на цименти и дървена дограма, т.е. за тотален ремонт – този дом се продава за 115 хиляди евро (1150 EUR/кв.м). Да, локацията му е в „Каменица 1“, което е централен район в Пловдив, но пък се изискват огромни вложения, за да добие съвременен вид.

В същото време чисто ново ремонтиран и обзаведен имот до Четвъртък пазара, т.е. отново в центъра на града, се търгува също за 115 хиляди евро или (1116 EUR/кв.м). Общата му квадратурата му е 103 кв.м. , а в цената влизат и всички мебели и необходими електроуреди.

Съвсем сходен пример виждаме при имот в центъра на Пловдив, който е за тотален ремонт. Той е 97 кв.м., а цената му е 109 999 EUR (1134 EUR/кв.м).

Едновременно с това тристаен апартамент от 109 кв.м. на шпакловка и замазка в нова сграда с акт 16, намираща се на метри от „Пълмед“ се търгува за 130 800 EUR (1200 EUR/кв.м).

Примерите за имоти на еднакви цени, в които заживяването в единия случай струва още минимум 30 хиляди евро, а в другия – 0 евро, са безконечни.  Въпреки че нямат никаква икономическа логика, брокерите на пазара отчитат, че се продават, и то не особено трудно.

При по-луксозните имоти субективният фактор при оценка на жилището е още по-голям и води до двойни разлики между жилища със сходни параметри. Например дизайнерски апартамент в „Каменица“ 1 с големина от 104 кв.м. се търгува за 250 000 EUR (2403 EUR/кв.м).

Според експерти феноментър – струва, колкото ми трябват, ще продължи докато пазарът не се регулира и предлагането настигне търсенето. При сериозна конкуренция цените трябва да паднат. От друга страна такава конкуренция няма да настъпи при имотите старо строителство, особено в централните части на града. Надеждата за много българи, които искат да закупят имот с инвестиционна или жилищна цел, е новото строителство да повлече надолу цените на всички имоти. За момента обаче този сценарий не просто не се изпълнява, а е обърнат в срещуположната посока. Инфлацията повиши сериозно цените на пазара, дори „на зелено“. В част от сградите без Акт 16 инвеститорите дори искат индексация, т.е. доплащане от страна на купувачите, заради скъпите строителни материали, сметки за ток, гориво и труд.

Брокери бълнуват: Имотите падат от 3% до 5% през 2020 г.

Posted on: декември 24th, 2019 by МИГ No Comments

По-високо предлагане на жилища заради растящото жилищно строителство може да доведе догодина до лек спад на цените в рамките на 3% до 5%, прогнозират столични брокери. Един от тях – Наско Атанасов, определя жилищния пазар през 2019-а като луд.

„В началото имаше скок на цените, особено до юни-юли. След това нещата започнаха да се поуспокояват. Търсенето вече не е толкова голямо, а и има доста предлагане“, обяснява брокерът.

По думите му много нови жилища, които до голяма степен отговарят на критериите на купувачите, излизат на пазара. А те от своя страна имат по-голям избор и могат по-дълго да търсят какво да си харесат. В един момент инвеститорите с кредити и започналите друга сграда ще започнат да намаляват цените, за да получат свежи пари. Не става дума за драстичен спад, а леко коригиране на цените в посока надолу с 3-5%”, казва той.

По думите му, в някои квартали като „Младост”, „Дървеница” и „Мусагеница” това постепенно започва да се усеща. Според Константин Пандов, собственик на друга столична агенция, изминаващата година е била характерна с повишаване на цените в по-престижните райони на столицата и липса на оферти там, пише Монитор.

„Например в „Стрелбище“ за последните 6 месеца се предлага само една панелна гарсониера, но на суперпреувеличена цена от 2000 евро на квадрат. Подобни аномалии са възможни, защото няма много оферти на пазара и продавачите се водят именно по обявите с раздута цена и имотите им стават непродаваеми”, обяснява той.

Пандов прогнозира за 2020-та запазване на стабилността на пазара. „Дори минимално повишаване на лихвите по ипотеките няма да повлияе много на конюнктурата”, смята той. За Полина Стойкова, изпълнителен директор на една от големите посреднически агенции у нас, 2019-а се е характеризирала с много по-умерени и леки нараствания на цените, повече сделки и отлична достъпност на жилищата. „Последното тримесечие ще бъде особено силно и очакваме сделки да се сключват буквално до последните часове на 2019 г.”, прогнозира тя.

По думите й, забелязва се тенденция на засилване на интереса и към къщи в близките села около големите градове, както и към ваканционни апартаменти в ски и морските курорти. „Пазарът продължава да бъде движен основно от българи, като в много от местата са 80-90% от купувачите.

„Единствено в Банско, Слънчев бряг и около Варна и Велико Търново имаме по-голямо присъствие на чуждестранни купувачи”, отчита Стойкова. За догодина тя прогнозира продължаващ подем на имотния пазар с минимални изменения на цените. „Ще продължи да има голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени цени”, смята брокерът.